自20世纪90年代末期引入中国以来，物流园区逐渐为各地政府和企业所认识和重视，在全国范围内规划、在建和运营了一大批物流园区。虽然在十年历程中经历了由热到冷，又由冷转热的过程，出现过一哄而上、贪大求全等盲目建设的问题，然而，总体来说，中国物流园区的建设和发展，在带动区域经济发展、集约土地资源、集聚物流功能、改善交通以及减缓环境压力等方面起到了非常重要的作用。
1.物流园区的成绩
经过10年的探索和实践，目前在全国范围内，物流园区的数量规模比较大、分布比较广。总体上讲，物流园区发展取得的成绩以及体现出来的作用主要表现在如下几个方面：
1)带动区域经济发展
中国地域广阔，物流设施相对比较分散，对于地区性需求不断增大，传统的商业流通模式很难满足区域的需求，流通效率很难提升。而物流园区的出现通过企业空间集聚、资源有效整合，解决了供需之间的匹配问题，促进了商贸流通，提升了物流服务能力和服务水平，从而带动了区域经济发展。目前，运营中的部分物流园区已经产生明显的经济效益，为周边众多的商贸、制造等相关企业提供一体化的物流服务，大大带活了区域相关产业的发展，同时自身成长为区域的龙头企业，为当地经济创收做出巨大贡献。
2)积聚物流企业，实现规模化运营
作为物流活动集中进行的场所，物流园区具有很强的集聚功能，通过物流运营实体的集聚，减少了货物无效转运、装卸和处理流程，缩短了物流作业时间，大大提高了物流效率。对于周边商贸、制造企业以及入驻企业而言，规模化的物流运营也进一步降低了其物流运作成本，为企业争取更多利润空间，从而获得市场竞争优势。部分物流园区定位明确、服务意识好、配套设施齐全，吸引了众多周边企业入驻，形成了车水马龙的良好态势，成为示范性园区。
3)改善交通状况，减轻道路压力
传统的运输分散化运营，货运信息不畅通，各自为战，导致汽车运输空载率较高，形成资源浪费。物流园区的建设，通过信息化系统为供需双方搭建平台，实现信息共享、发挥整体优势，大大提高货运运载率，也进而改善了道路压力和交通情况，具有很好的社会效益。
4)减轻了环境污染
大量的运输服务给周边环境以及居民生活造成了很大的不利影响，成为政府非常关心的一个问题。物流园区多建设于城市郊区，对车辆进行集中运营和管理，可减少汽车废气的排放和对中心城区的噪声污染，实现废物集中处理和用地结构的调整，减轻企业对周边环境的污染。
5)节约土地资源，优化城市布局
土地作为不可再生资源，越来越收到各界的重视，而城市的现代化不得不面临发展空间有限、资源不足的压力。物流园区的建立可以将众多企业积聚到城市郊区，从而优化城市宏观布局。同时，传统的仓储业规模小，布局散，占地面积大却效率低。建设物流园区，将仓储设施相对集中，将大大节约土地占用。中国目前物流园区的建设大多依托于城市郊区交通枢纽、港口、码头以及铁路货运中心等地，大大缓解了城市的发展压力，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，更是面临土地和空间发展的压力，物流园区的建设为其发展起到非常重要的作用。
6)涌现出一批社会经济效益良好的示范性企业
物流园区在中国属于新型业态，很多方面还处于摸索和探讨阶段，不仅需要有科学的理论指导，更需要有实践性的成功经验。在中国物流园区10年发展历程中，涌现出了诸如北京空港物流园区、上海西北综合物流园区、浙江传化物流基地、山东盖家沟物流园区、上海外高桥保税物流园区、苏州综合物流园区等社会经济效益良好的企业，为中国物流园区今后的发展、建设和走向成熟提供了宝贵的经验。目前，一些物流园区的成功经验和运营模式开始在全国其它地区进行复制、连锁，大大避免了可能出现的走弯路现象。
2.物流园区发展存在的问题
在看到中国物流园区建设所取得的显著经济效益和社会效益外，我们也应该清楚地看到10年来物流园区建设过程中存在的若干问题。
1)物流园区规划缺乏科学性
物流园区规划不同于一般的城市规划和建设规划，其专业性和科学性较强。目前，中国还没有提出全国性的物流园区布局规划方案，自下而上的建设行为比较多，各省市，甚至区县一级政府都进行本区域的物流园区规划建设。部分地区的建设没有进行科学的论证和分析，就匆忙上马；部分地区虽然制定了规划选址方案，却对诸如功能定位、投资规模、占地面积等具体的实施缺乏解决方案，结果导致物流园区在繁荣的建设场面之后，却面临企业入驻率低的冷清和尴尬。
2)物流园区建设规模偏大
对照国际上具有代表性的物流园区，中国物流园区建设规模偏大。一些国外运营良好的物流园区平均占地面积比中国的小，然而，其物流吞吐量大大超过中国的物流园区，这个现象非常值得我们思考和借鉴。一个运营良好的园区能否生存不是以大、全为简单衡量标准，而是要靠市场来检验。物流园区的建设必须尊重客观规律，在自身需求分析的基础上，充分考虑园区服务半径，避免重复建设和土地浪费的现象。在中国物流园区建设过程中，部分园区缺乏客观市场分析，动辄投资过百亿元人民币、占地数万亩，盲目求大求全，必然会导致出现闲置。
3)物流园区重征地、轻发展
物流园区是现代物流发展的重要基础设施，其投资具有公益性、数量大、回收期长等特点。一些物流园区投资者对物流园区性质认识不深，简单的以地产开发为目的，忽视物流园区的供应链服务职能。利用地方政府扶持、鼓励物流业发展的相关优惠政策，低价拿地等待土地升值获利。基于这种目的的园区投资者，缺乏对园区建设、运营和发展的考虑，没有真正地搞物流开发，而是把物流园区的建设看做简单的圈地获利工具，因此在市场检验面前往往败下阵来。
4)物流园区重设施、轻服务
物流园区是物流设施、设备的集聚地，基础设施建设、硬件设备配备以及交通状况等是园区运行的基本条件。然而，在中国物流园区建设过程中，部分园区也出现拥有装备良好的设施、设备以及信息化平台，却没有预期的入驻企业数量和人气。究其原因，就是管理体制落后、服务意识差、缺乏配套服务。
在中国，有的物流园区在前期规划完成后，忽视整个园区的经营管理工作，不能对入住园区企业提供各种支持性配套服务，留不住客户；有的园区服务内容单一，不能为跨国公司等高端客户提供高附加值的服务；有的园区缺乏对入驻企业获利的考虑，即使有企业入驻，在缺乏物流需求和合作伙伴的情况下，他们也无法长久驻留物流园区。所有这些情况，最终会导致物流园区空有先进的设备，却面临赔本经营的压力。