物流园区规划专题分论坛由中国物资储运协会会长姜超峰主持。北京中经博泰物流管理顾问有限公司董事长蒋坚、法布劳格物流咨询（北京）有限公司总经理张芸重点发言。通过参会代表和嘉宾对物流园区规划范式、战略目标定位、选址布局、功能分区和信息平台设计等问题的充分讨论和互动交流，分论坛会议形成了如下几点主要观点：
（一）物流园区规划是发展物流园区的重要先导。缺少合理规划容易导致物流园区发展目标模糊、对象产业不准、发展措施脱节、盈利模式不明、投资收益率偏低等一系列发展问题。因此，物流园区规划应形成一套标准文本格式，从规划思考问题的角度来看，规划需要分析物流园区与国民经济、区域经济、产业经济的发展联系，针对市场供需环境的发展变化进行合理定位和对象产业选择，进而根据对象产业和客户企业的服务需求进行详细规划设计。规划文本中应该包含发展目标、发展动力、外部条件、比较优势、根本任务、服务定位、盈利模式、实现路径、战略步骤以及保障措施等重要信息。
（二）需要确定物流园区合理规模大小。纵观我国各地规划建设的物流园区可以发现，规模大小有从150亩至50平方公里不等。物流园区合理规模难以划定，需要有科学的方法确定各地物流园区的合理规模大小。结合德国发展现代物流园区的经验来看，其物流园区规模主要根据物流需求进行确定。通过对物流需求进行划分，可分为居民消费需求、生产需求、中转需求三部分。从德国发展规律来看，一般50万人口设置一个物流园区，如不莱梅共有50万人口设置了1个物流园区,占地1.7平方公里；柏林350万人口，设3个物流园区。因此，结合各地城市发展特点，可以根据社会消费品零售总额、工业总产值、社会货运量等我国既有经济统计数据进行分析，设计不同城市物流园区合理规模的确定方法，为各省市规划物流园区提供科学依据。
（三）优化物流园区选址布局规划。目前我国依然有不少物流园区布局于城市的市区范围内，一方面严重影响了城市交通运行，另一方面由于城市中心区土地拓展条件不足，缺少发展空间。借鉴德国在物流园区选址布局方面的经验，形成了以下四方面建议参考因素：一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；三是考虑经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件；四是符合环境保护与生态平衡的要求。
（四）政府企业联合开发经营物流园区。德国发展物流园区有近30年的历史，其开发经营经验一直值得我国政府和企业学习借鉴。德国在开发经营物流园区方面，主要采用联邦政府统筹规划、州政府、市政府扶持建设、企业化经营管理、入驻园区企业自主经营的方式进行。联邦政府在统筹规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理规划；在物流园区的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供货贷款担保；入驻物流园区的企业实行自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的仓储设施、堆场、转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。
物流园区网络拓展专题分论坛
物流园区网络拓展专题由中国物资储运协会会长姜超峰主持。浙江传化公路港物流发展有限公司姚文通总经理、普洛斯投资管理（中国）有限公司徐佳梅副总裁、山东佳怡物流有限公司王琳总经理做重点发言。专题讨论主要分为两个部分，主题发言及交流研讨。形成的主要观点如下：
一、主题发言
（一）浙江传化公路港物流发展有限公司 姚文通
物流园区要注重硬件、软件规划。必须考虑以下几个方面：一是与区域产业规划相结合，二是与交通规划相结合。
提出三点建议：
①政府统筹做好物流规划，像空港、海港一样进行合理规划。因为物流是个产业，更重要的是园区是个基础设施，是一个公共资源。物流行业竞争的主体是企业，不是企业，因此政府要合理规划，不能让园区之间无序竞争。
②硬件设施投资建设很重要，但这不够，能不能让园区发挥作用，关键看软件，即信息化系统和服务体系。
③物流园区作为一个公共服务平台，一定要明确政府做什么、企业做什么。
（二）普洛斯投资管理（中国）有限公司 徐佳梅
1、普洛斯（中国）基本情况
（1）运营模式：根据客户需求，定制开发解决方案。
（2）竞争优势：现代物流设施的提供商、出色的业务平台、经验丰富的一流团队。
（3）解决方案：①开发租赁：通用型仓库开发租赁、专用型仓库开发租赁（BTS）。②兼并与收购：收购回租、带租约收购。
（4）产品特征及优势：介绍了普洛斯设施的优势（仓库的操作效率高、管理高效、安全的操作环境、良好的客户体验）
（5）中国客户群：第三方物流企业、批发商和零售商、生产商。
2、普洛斯的全国物流园区网络布局
物流业前景看好，物流土地资源需求旺盛。做物流园区网络布局规划必须考虑国家经济政策，同时要考虑不同行业的特点。
3、介绍了普洛斯在中国的典型物流园区的基本信息。
4、普洛斯典型客户案例介绍：普洛斯网络支持德邦物流战略拓展。通过合作，德邦在41个月建立了7个物流配送枢纽，在普洛斯物流网络中德租赁面积从2952平米增长到44188平米。
5、普洛斯CSR项目介绍：支持环保事业、希望工程。
（三）山东佳怡物流有限公司 王琳
1、介绍公司基本情况。
2、三个困难：一是基础设施的困难，很多仓库不是我们所需要的。二是低端员工的缺失，很多年轻人不愿意做物流，解决方式就是提高改善工作环境，同时高端的人才更是缺失。三是技术问题，RFID、自动分拣技术、实时跟踪技术等。单个技术没问题，但是我们找不到一个技术集成商，知道“HOW TO DO”的企业很少，大多就会告诉你理念层面的问题。
3、对于物流园区的几个观点。
（1）物流园区的规划建设缺乏科学性，很多物流园区在后来发展后变成批发市场了。同时布局不科学、建设不科学。
（2）一级、二级城市的物流基础设施严重短缺。
（3）目前物流企业的运营不能满足行业高端需求。
（4）招商水平落后。
（5）网络化的物流园区太少。
4、相关建议
（1）园区的商业模式必须选择好，怎么建设、怎么经营、怎么管理、怎么赢利。
（2）政府管理部门应高度重视基础设施能力的提高。
（3）物流园区网络化应实行连锁化、联盟化经营。
（4）科学的定价方式。
二、交流研讨
深圳宝湾物流
目前公司以满足标准要求来建设仓库，但是也可以根据第三方物流企业来建仓库，但必须保证我园区10年以下收回成本即可。
物流园区功能提升专题分论坛
本专题分论坛由浙江传化公路港物流发展有限公司总经理姚文通主持并作总结性发言。北京空港物流基地总经理张东民、杭州通创物流与供应链咨询研究机构董事长赵成锋、浙江新颜物流（连锁）有限公司董事长颜滨作重点发言。专题讨论主要分为两个部分，主题发言及交流研讨。主要观点如下：
一、主题发言
（一）北京空港物流基地总经理张东民
1、对规划建设进行新构思，科学选址。借鉴国际经验，打造优秀物流企业乘势发展的平台。首都国际机场的地位和建设国际航空枢纽的战略，决定着北京空港物流基地的定位。因此，空港物流基地充分发挥首都国际机场这一不可替代的优势，大力发展航空物流产业，并带动临空产业的协调发展。我们与荷兰TNT、美国普洛斯、德国敦豪（DHL）、中国邮政速递、国内速递行业黑马顺丰速递和宅急送等国内外知名物流快递企业建立合作关系，完成货运量51.9万吨，货代业务量9.5万票，吞吐量17.5万吨，实现物流业务收入17.7亿元。
2、对招商安商采取新举措。明确导向，创新服务，促进区内产业多元化发展。定制“以亩均投入、亩均税收和亩均安置劳动力为衡量指标，高效集约使用土地”的招商原则，确立“以航空物流企业为依托，以国内外专业物流及总部型企业为主体，以国际物流中转、分拨、配送业务为主线，以高附加值物流加工及金融机构为补充”的招商导向。成功吸引了德国汉莎、美国强生、中国中铁等12家世界500强企业；秉承“延伸为企业服务的内容无止境，拓展为企业服务的范围无界限”的理念，充分利用重点企业季度座谈会等形式，主动上门走访，深入了解企业经营情况。成就客户，创一流服务环境；打造特色鲜明的产业模块，成立航济公司，向专业化、高端化发展，紧抓高端衍生行业，招引龙头，货代企业集群发展。
3、对队伍建设采取新思路。常抓不懈，你追我赶，创建务实奋进的学习型企业。高度重视理论学习，用信念、信仰激发人；广泛学习一系列政策文件、理论文章、业务知识，不断提高干部员工自身文化素质与能力；召开系列主题大会，以正确的思想引领人，以先进典型带动人。
（二）杭州通创物流与供应链咨询研究机构董事长赵成锋
1、中国物流的发展必须要经历三个时期：物流资源抢夺期（-2010年，立足于物流园区、信息平台建设）、社会物流资源整合期（2011-2015年，立足于外部资源的宽度利用和横向整合）、企业物流资源优化期（2015年以后，立足于内部资源的深度开发）。由于2009年《物流业调整和振兴规划》的出台、大交通工作的转型、各地政府对物流园区建设的重视及物流园区价值的凸显，掀起了中国物流园区建设的第二次高潮。
2、目前，成功的物流园区有以下几种类型：货运整合型（传化公路港）、商贸物流融合型（平湖物流园区）、产业物流服务型（苏州物流中心-综合保税区）、内陆国际口岸型（义乌国际物流中心）和综合型（嘉兴现代物流园）。
3、目前物流园区存在的主要问题有：物流园区布局缺乏科学性（选址/同一区域重复布点）；重征地，轻规划；重建设，轻运营；重设施（有形产品），轻服务（无形产品）；重功能设置，轻功能组合；重客户引进，轻互相服务协调（构建服务体系）；重信息交易，轻信息互联。其运营面临的运营困难有：园区建成易，招商引智难；内部发展易，对外辐射难；短期发展易，持续发展难；政策优惠易，增值服务难；个体发展易，整体发展难。
4、新型物流园区与传统物流园区的本质区别在于服务对象的差异，进而由服务对象的不同决定了招商目标的不同、管理模式的不同、集聚效应的不同、对产业升级的影响不同和对地方经济的作用不同。
5、对于新型物流园区的功能可以分为两大类：基础服务功能和增值殖性服务功能。基础服务功能包括运输功能、仓储功能、信息处理功能、装卸搬运功能、包装功能、流通加工功能、配送功能；增值殖性服务功能包括流通交易功能、资金结算功能、咨询服务功能、金融服务功能、人才培训功能、技术应用服务功能和一体化供应链服务功能。
（三）浙江新颜物流（连锁）有限公司董事长颜滨
1、物流园区发展经历了三个时代：停车场时代（2000年以前）、货运市场时代（2000-2010年）、功能升级时代（2010年以后）。同时，进入21世纪以后，园区物流企业的发展可以分为三个黄金时代：2001年-2010年，单个物流企业自己投资与自己经营为主；2011年-2020年，多个物流企业合资与合作经营为主；2021年-2030年，少数龙头品牌企业连锁复制为主。
2、物流园区发展问题集中在园区内物流企业的发展瓶颈和园区自身的功能问题。对此，物流园区应利用手中的“金饭碗”——物流业务的受理、消化、整合与服务能力，分两步来解决问题。第一步，物流园区不作投资进行整合，组织VIP优质客户按照一定标准组织起来，形成不改变企业性质的松散联盟；第二步，物流园区投资整合物流企业，与园区内符合一定条件的优质物流企业进行资产重组与业务合并。
二、交流研讨
浙江传化公路港物流发展有限公司总经理姚文通
1、满足客户需求即是一次功能的提升，市场主体一定要是企业进行真真切切的实践中总结、积累出来的。
2、2003年，传化使用连锁复制的方式已经在成都和苏州建立了网点，并实现了成功运营。但近几年停止了网络化建设的步伐，是传化从战略定位上要追求稳速、高质，加强管理层的能力，转变投资方式由个人投资转变为政府投资或者合资，以便更加有利于市场的发展。
3、物流园区要建设好自身的基本防护体系，并配备一定的标准化设计，将自身情况和敌情市场情况都要搞清楚，充分防御一切可能出现的难题。
物流园区与产业融合专题分论坛
本专题分论坛由北方工业公司总经理高级研究员王佐主持。湖北华融物流股份有限公司董事长吕忠、陕西红光钢铁物流园区总经理郑刚、万和国际物流有限公司总经理吴继平作重点发言。论坛的一大特点是三个企业都是做钢铁的，可以有共同语言交集，进行更加专业化的讨论。论坛发言人在对自己公司介绍的基础上，总从不同角度对物流园区与产业融合的方式方法进行了阐述和分析，主要形成了以下观点。
一、主题发言
（一）湖北华融物流股份有限公司董事长吕忠
1、产业融合是指不同产业或同一产业不同行业相互渗透、相互交叉，最终融合为一体，逐步形成新产业的动态发展过程。其可以分为产业渗透、产业交叉和产业重组三类。要推进产业融合，需要抓好以下四个环节：强化产业融合的意识；选准产业融合的途径；抓好产业融合的创意；提供产业融合的支撑。
2、注重信息化建设了。优化整合自身的管理信息系统，建立电子交易平台，深入应用RFID等物联网技术，希望提供24小时的服务。
3、其推行的产业融合的重要方式——加工集群。主要途径是以协会为纽带，融合钢铁上下游产业链。具体地说，每一个工序可以由一个工厂来承担，并且对完成这一工序的设备及上下游工序的相关信非常熟悉，并非常熟悉这一工序的上下游工序的相关信息；拥有一个设备来领十个设备的活，大家共同协作和互补，将业务互相推荐，实现一条龙服务，增加相互的业务量和地区总体能力。例如：吉利汽车。
4、产业融合还包括推广供应链金融。可以提供钢厂到基地监库管，再到企业用户直至终端用户全产业链在途货物担保融资服务。例如：华融物流自身对生产过程的监管采用了视频现场监管、信息系统方式监管、远程设备控制监管三种方式，充分保证了货物生产和运输的安全性。
5、物流的余地在于金融和数据的正确分析。
（二）陕西红光钢铁物流园区副总经理郑刚
1、陕西红光钢铁物流园区始终遵循“高起点、高标准、高水平”的指导原则，致力于打造为客户创造双赢商机、为社会创造宝贵财富的现代化仓储服务平台、加工配送平台、电子商务平台及金融服务平台。
2、陕西红光钢铁物流园区一直致力于将园区打造成“三百”园区，年销售收入100亿元，仓储吞吐量100万吨，钢材生产100万吨。
3、现今园区已经形成地理位置优越、运输道路通畅、经营环境优良、配套设施完善的八大业务板块：百万吨精品螺纹钢、线材加工生产线，大型防雨仓库、露天货场，各种钢材零售业务，废钢采购加工配送，钢材矫直、展板开平、金属结构件加工，又有物流宾馆、商务办公中心等配套服务体系设施，还有陕西信合、工商银行等数家金融机构支撑的“钢铁银行”，提供全方位的金融服务。
（三）万和国际物流有限公司总经理吴继平
1、万和国际钢铁物流园区主要建设包括钢铁现货交易示范区、智能仓库及精密加工区、钢铁电子交易平台、物流信息港、车源中心及联运中心、区域公路港总部、高端金融服务中心、钢铁产业部办公中心、钢铁教育培训研发基地、滨河钢铁雕塑公园和钢铁文化创意产业园。其中，最主要的部分是钢铁文化创意产业园。
2、万和国际钢铁物流园区启动的八大平台：现货交易平台、仓储加工平台、高端金融平台、总部办公平台、电子商务平台、生活服务平台、商务支持平台、行政服务平台。
3、万和国际钢铁物流园区的九大优势：钢铁物流产业综合体、钢铁产业总部办公基地、产业高端金融平台、交通区位优势、钢铁电子交易平台、优质的战略合作伙伴、国际标准基础设施建设、一站式服务支撑体系、贸易集中化优势。
（四）北方工业公司总经理高级研究员王佐
1、对于任何一种产业来说，都要求有充分的行业知识。以钢铁产业为例，越往下游细分，就越需要积累更多的行业知识，但。同时，我们仍需要注重产业融合，实现细分产业下的一体化融合。
2、产业融合需要有其自己独特的核心生长点。要搞明白自己拥有的核心竞争力和核心资源，要发现自己的核心竞争力，就要进行市场细分，要专注于市场细分后的某一分支。
二、交流研讨
任何产业服务都包括售前服务、售中服务和售后服务。
物流园区运营管理专题分论坛
物流园区运营管理专题由北京德利得物流公司运营总监恽绵主持。山东盖世国际物流集团刘志国主任、哈尔滨龙运物流园区白晓光总经理、厦门象屿集团有限公司黄昕经理做重点发言。专题讨论主要分为两个部分，主题发言及交流研讨。主要观点如下：
一、主题发言
（一）山东盖世国际物流集团 刘志国
1、盖世集团发展历程介绍
1998年成立盖家沟配货中心；2002年成立山东盖家沟国际物流有限公司；2003年成立山东盖世国际物流集团；2005年进行改制，脱离村组织管理；2006年荣获AAAAA级物流企业、物流示范基地、物流百强企业等荣誉；2009年在聊城、德州、济阳新建三个物流园区，与深圳农产品股份进行合作，建立大型交易中心。目前拥有总资产56亿元，，占地7000亩，拥有济南、聊城、齐河、济阳四个大型物流基地。
2、盖家沟物流园区运营模式
2004年盖家沟物流园区开始分为四个分区：储运园区、流通园区、加工园区和综合服务园区。
储运园区：为客户提供仓储、运输、配送、装卸搬运、信息处理等一系列物流服务，仓储面积共计150万平方米。其中130万平方米常温仓储，20万平方米立体冷库（低温仓储）。入驻企业700多家，开通了济南至全国各大城市货运专线1600多条，基本实现了全国各省市无盲点覆盖。
流通园区：以商贸流通业务为主，占地870亩，建筑面积320万平方米。
综合服务园区：提供配套服务设施，建设了宾馆、写字楼、加油站、汽修厂、信息中心等综合服务设施，同时引进了公安、消防、交通、工商等政府职能部门驻站服务。
3、盖家沟物流园区运营特点
（1）战略定位：服务济南，辐射周边，服务全国。建立了市内配送体系，以仓储为核心，国美、苏宁等产品的卖场仓储后移至盖家沟，由盖家沟负责仓储配送
（2）市场定位：家电、医药、日用消费品、和农产品。
（3）服务企业：大型制造企业（海尔、海信）、流通企业（国美、苏宁、三联）、专业第三方物流企业（中远、天地华宇等）。
物流与市场相互融合、共同发展，综合配套设施完善，服务功能齐全。
4、盖家沟物流园区发展的优势和劣势
（1）优势方面：交通区位优势；产业优势和品牌优势；管理优势（成立专家顾问团，每年召开2-3次会议；2006年开始聘请专业咨询公司改革组织架构）；成熟的运营模式优势（由物流地产向综合物流服务转型）；园区建设融入地方规划。
（2）劣势方面：①运营和发展模式尚在研究完善过程中；②业务领域有待进一步拓展：如物流金融、第三方市内配送体系建设、信息化服务；③发展规模有待进一步扩张。
5、下一步发展思路
转变经营服务模式，打造物流总部基地，管理服务中心、采购交易中心、信息服务中心、金融结算中心，形成“一个基地，四个中心”的发展模式。
6、互动交流环节
问题1：园区服务的前十位企业有哪些？
作为干线运输与市内配送相衔接的中转区，第一类主要服务对象是大型生产制造企业，如海尔、海信、美的、康佳、旺旺食品等；第二类是大型流通企业如国美、苏宁等；第三类是专业第三方物流企业，为其设置配送节点；第四类是服务于本地或外埠的小型专线运输客户。上述客户的仓库部分自管，也有部分由园区代管。
问题2：盖家沟物流园区主要盈利点占比如何？
仓储服务占60%，第三方物流服务占30%，其它如装卸搬运、信息服务、市场等服务收入占10%。
问题3：盖家沟物流园区建设之初，在仓储、流通加工、综合服务等不同板块的投资策略是什么？是分步实施还是同时推进？
盖家沟物流园区以仓储起步，因为土地成本较低，但利润不高，后期发展商贸，房地产等业务补足。
问题4：园区内的第三方物流企业未进行注册，那主要经营业务是什么？
①本地企业：已在当地进行注册。
②外埠企业：在园区内设置办事处，开展经营。
（二）哈尔滨龙运物流园区 白晓光
1、龙运物流园区建设的经验
①加强前期市场调研，包括市场需求以及交通区位条件；
②确定规模和功能，根据哈尔滨市场特点，建设综合物流园区，建设规模为230万平方米，但是分三期建设，适应市场形势的变化。
③争取政府支持，龙运物流园区资金来源部分由国家投资，部分通过招商引资。
④功能要完善，在现行土地使用管理政策下，要充分开发利用。
2、龙运物流园区经营模式
①定制四个目标：服务、示范、引导、龙头园区信息整合。
②盈利点主要是配套服务。目前园区吸引工商、税务、公安、交警、运管、银行、电信、保险以及信息等相关部门入驻。第一项盈利点是金融，目前园区已与工商银行合作应用信息系统，通过为客户代为结算资金赢得银行返点；第二项是保险，如车辆保险，由园区统一与保险公司洽谈取得返点，然后再分配给客户；第三项是信息平台，由哈尔滨市物流公共信息平台向黑龙江省推广，整合省内物流园区信息，提供公共信息服务和政府部分统计信息查询。
（三）厦门象屿集团有限公司，黄昕经理
象屿集团物流园区总体发展战略为一心两翼战略，即“立足厦门、西进东出”。
（1）立足厦门
围绕进口保税业务发展，建立一期、二期保税区，目前形成以进口分拨为主的保税物流平台和以大进大出为主的非保税物流平台的等两大物流园区平台。
·象屿保税区一二期园区建设。
·四大商贸物流中心建设：象屿保税区一期国际采购分拨中心（出口商品国际采购中心、进口葡萄酒集散中心、大宗生产资料进口分拨中心、高新电子产品物流分拨中心）、保税区二期大宗生产/生活资料集散中心（生产资料集散分拨中心、生活资料集散分拨中心）、农水产品物流中心和国际航运中心。
（2）西进拓展——建设国内物流园区网络
优化物流服务网络空间布局；建立与公司战略发展相匹配的园区信息平台；大力发展公路陆运服务能力。
（3）东出对接——建设对台物流服务平台
开展大嶝小镇•台湾免税商品主题公园项目。
二、交流研讨
1、3个物流园区的模式
盖世物流园区：具有土地成本优势，吸引企业入驻。
龙运物流园区：取得政府支持，通过土地招牌挂获得土地，然后通过金融、保险等配套增值服务赢得客户市场。
象屿物流园区：两岸三地区位优势明显，商贸、物流都在做。
2、龙运物流园区的盈利模式
金融服务：实质是“第三方担保交易模式”。，由园区建立统一工商银行账户，客户将货款打到该账户，并由园区通知卖家发货，客户收到商品确认后，指令园区将货款拨给卖家，从而完成网络交易，而园区从中向工商银行获取返点。
保险服务：由园区代客户与保险公司签订协议，通过园区的信誉资质以及对保险公司的选择力为入驻企业提供保险服务，而园区从中获取部分利润。
3、象屿物流园区的盈利模式
通过物流开发、商贸中心、物流金融及虚拟网上商场等多种方式开展经营。
4、盖世物流园区与传化物流基地的区别
盖世物流园区发展以仓储业务为核心，服务于大城市；而传化物流基地以货物的中转为主，停车收入比例较大。
5、3个物流园区的相同与异同点总结
3个物流园区优势不同、条件不同、基础不同、方法不同，但最终取得的成效是相同的。总结而言，它们的共性表现为以下几点：定位准确、与时俱进、严格管控（对子公司）、科学的经营理念、信息引领、发挥优势（成本、标准、贸易）、增值盈利（不做仓储不是园区，不做增值没有利润）、拓展业务、政府支持。
物流园区招商策略专题分论坛
物流园区运营管理专题由北京德利得物流公司运营总监恽绵主持。深圳安必行物流顾问有限公司刘兴富董事长、香港物流科技及系统有限公司张显基总裁做重点发言。专题讨论主要分为两个部分，主题发言及交流研讨。主要观点如下：
一、主题发言
（一）深圳安必行物流顾问有限公司刘兴富
1、招商的基本步骤
第一步编制招商策划方案，第二步招商方案的推广实施，第三步客户的引进。其中编制招商策划书的前提是物流园区的总体策划方案，而不是依靠单纯的规划设计图。
2、物流园区招商的内容
引进物流设施开发商、引进物流设施的使用商。
3、物流园区的招商策略
确定招商目标：招商区域范围和招商对象类别。
设计招商推广渠道：政府宣传、媒体宣传、建立网站、组织专业招商推广会、上门拜访、建立招商中心（联络点）等。
具体的策略：战略联盟策略（大客户策略）、分阶段招商、制定优惠政策（政府、开发商自己）、采用多种宣传方式、与会展公司合作、政府促进引进、网络化招商（不同节点的联动招商）、品牌招商策略。
（二）香港物流科技及系统有限公司张显基
1、目前部分物流园区经营存在的问题
由于规划不当、招商不力、管理混乱等多方面因素，导致物流园区空置率较高，经营惨淡，投入产出差距大，企业入驻不久就退出园区。
2、物流园区招商方法借鉴
物流园区是一项基础设施型长期投资项目，进入成本及退出成本较高，其核心问题就是如何在最较短的期限内取得回报。
物流企业在选择园区是考虑园区服务水平、投资成本和租金、治安/消防/卫生/物业管理、投资环境、企业运营硬件/软件、税收政策、园区基础设施及物流设施、金融等各方面因素。
物流园区的招商推广实施首先要成立招商组织，其次要布置现场，准备招商资料，最后是宣传推介（与政府、科研、媒体互动）。
在客户引进的过程中，要对客户有所甄别，在此基础上挖掘客户，全程把握客户心理/意向，最后吸引客户进驻。
当前物流园区招商失败的原因主要有：招商部门功能设置不准确、招商团队专业人才不足、招商激励机制不完善或落实不到位、缺乏招商策略和富有成效的招商方式以及后期服务不到位。而成功的关键是：制定成功的招商策划书，与中介机构合作，为入驻企业预留一定的发展空间，把握好园区招商的时机。
3、委托式管理借鉴
委托式经营管理指根据所委托管理的相关内容，进行合同制的签订，并按合同的条款执行管理的一种模式。主要做法就是：搭建高端物流服务平台、发展高附加值物流业务、培养高素质管理和运作人才。
委托式管理分为：①委托方全权委托，不参与经营管理（如酒店管理）；②委托方部分委托，不参与管理（如企业管理）；③委托方全权委托，并参与决策（适用于物流园区）。
委托式管理可以从战略层面、竞争层面、运作层面、业务层面和操作层面全面提升物流园区经营管理绩效。其服务模式是签订合同→派出项目运营管理团队→制定日常经营管理运作方案→主持项目日常经营管理运作→建立综合物流园区建立信息管理系统→经营管理企业文化的建设与提升→服务期满后提供顾问服务。
4、物流园区管理的信息平台应用
易通威裕综合商贸电子平台主要包括物流园区管理系统、香港进出口报关子系统、美加/欧盟预服仓单子系统三部分，可以为园区管理、作业流程管理及监控、园区入驻企业运作服务、报关报检、拓展境外物流及政务服务以及国内至海外仓单预服的管理。
5、成功案例分享
——广州富力国际空港综合物流园
——天津开发区泰达保税物流中心项目
二、总结发言——恽绵
物流园区招商的几条经验总结：先策划，后招商；找核心，做故事；多学习，勤借鉴；要政策，多配套；建团队，重服务；同协作，破难题；找龙头，引凤凰；做物流，做文化；扶上马，送一程；重经营，重口碑；执着，锲而不舍。
中西部物流园区发展专题分论坛
中西部物流园区发展专题由青海朝阳物流园区管委会王旭斌主任主持。中国西部现代物流港管委会周汉知主任、长沙金霞经济开发区管委会刘素华副局长、西安祥云物流有限公司孙萍经理做重点发言。专题讨论主要分为两个部分，主题发言及交流研讨。主要观点如下：
一、主题发言
（一）中国西部现代物流港管委会周汉知
围绕园区开发需要着重注意的五个点展开交流：
①选好点。点是基础设施的承载体，选好点则有助于园区的进一步发展。因此，主要从两方面进行思考，一是经济圈离这个点的位置，即区位优势；二是交通干线，即交通优势。
②定好位。园区的类型定位将决定今后园区的发展方向，例如中国西部现代物流港就是综合型物流园区，园区内设有生活服务区、商用服务区、生产服务区。
③做好规划，搞好功能分区。一个园区的规划是否合理决定着园区今后的良性发展，并介绍了中国西部现代物流港由中德物流专家共同设计，“刚性规划、弹性实施”；园区主要服务于成渝经济圈，具体分为商用区、物流区（以公铁联运为主）、配套加工区（物流增值服务）、产业功能区（为生产企业服务）。
④招好商。中国西部现代物流港的招商情况有特色，即招平台商、平台商招营销商、营销商招经销商。
⑤搞好营运管理。园区怎么管理、怎么营运、怎么推广营销是个难题。政府在中国西部现代物流港发展中扮演三种角色，前期政府主导，征地规划；中期政府引导，产业培育、招商引资；后期政府支持、企业为主，主要采取公共信息平台，以企业为主导、政府支持。
（二）长沙金霞经济开发区管委会刘素华
主要介绍了长沙金霞经济开发区“十一五”发展情况及“十二五”发展目标。
（三）西安祥云物流有限公司 孙萍
主要介绍了公司的所经营的服务种类及发展目标。
二、交流研讨
（一）山西物流中心，王琨总经理
1、三位都是来自政府主导的机构，你们的行政配置在当地来说，是省级的还是市级的，即你们三位的行政职务是什么？
2、三位所在开发区的土地开发政策是什么？土地的使用权是否划给你？
3、企业平台，建起企业平台租赁给企业使用，详细说一下平台是如何搭建。
刘素华：
1、属于省级开发区，党组委书记是正县级职务。
2、不同用地优惠政策不同（工业用地、物流用地）零地价引进2家世界500强。
周汉知：
1、是县级单位，以市委为主体。
2、土地政策：专门有政府土地储备中心，但对于土地优化惠政策只能打现有法规的擦边球，不能违法。
3、平台搭建和招商是联系在一起的。首先找平台商，平台商规划功能版块，主要设有：仓储、分配、信息、商务。然后由营销策划商进一步设计。
王旭斌：
1、土地政策：自己在省政府争取了一个优惠政策，增值税、土地使用税等，在网站上有详细介绍。在享受土地优惠政策的范围扩大，例如搞医药仓储的过程中顺便就搞起了商务，很难去区分界定，这就是打政策的擦边球。哪种发展有利我们，我们就往哪种个方向发展。
在基础设施方面由交通厅代建，将一些项目安排在园区内（在园区内修高速高路），实际上是政府投资。
2、介绍了青海发展状况及青海朝阳物流园区的发展状况。
王琨：
1、介绍了山西物流中心的基本情况：在太原的公路枢纽网站500亩，早期40万每亩买的，现在处于市区CBD繁华地段，每亩地600万元。，因此规划必须调整。原先以仓储、配送为主要业务，现在必须改，因此设有宾馆、写字楼、展示中心（40万平米，即SHOPPING MALL，吃喝玩乐都可以在这儿进行），主要和大家交流如何打好政策的擦边球。
2、交流自己认为的广义物流，要想单纯做物流20年都收不回成本。因此要吸引企业，园区内就要实现四流合一。实现资金流就要吸引金融机构，给银行就要盖个办公大楼。实现货流，现在赚钱的都是高附加值的货物，没有展示中心根本不可能的。实现信息流，就要吸引一些信息IT企业作为支持，它的办事机构不能不设。同时还要实现人流，这样“新天地模式”就诞生了。
最重要的是不搞这些东西，人家的办事机构不设在你园区内。企业将仓库设在园区内没用，总部不在我这儿纳税就不属于我。所以园区的开发建设不能走近进单纯“物流”的死胡同。
（二）安得物流
1、认为物流园区搞纯粹的物流是可以发展起来的，也可以发展好。但是搞单一服务是不行的，必须要提供综合型服务。
2、在发展中遇到的最大难题就是拿地难，每年50%的预算花不出去，政府不批地，或者批地价格太高，没有地园区根本建不起来。
王旭斌：
这个和我们谈的观点不矛盾，如果你们100多万拿一亩地，这就迫使你们根本没法搞纯粹的物流，要不收不回成本。这是一个现实的问题。
（三）四川宏图物流有限公司，庄起
1、在发展中不仅拿地难，而且拿整片地更难，通常都是在东边批一小块地，在西边批一小块地，难以形成规模效应。
王旭斌：
各个省市必须要做好自己的物流园区的规划。同时建议四川宏洪图应多与于政府进行沟通。
物流园区信息化专题
物流园区信息化专题由西安交通大学冯耕中教授主持。深圳市东方虹信息技术有限公司吕凤龙董事长、北京明伦高科科技发展有限公司张鑫销售总监、山东高速公路集团公司电子收费中心景峻主任做主题发言。
北京明伦高科科技发展有限公司销售总监张鑫提出，物流公共信息服务平台应当实现物流、商流、资金流、信息流和工作流协同运作的“五流合一”，分别通过物流平台、交易平台、安全平台、信息平台和工作流平台实现。
冯耕中教授提出，物流公共信息平台建设的关键在于业务与技术的结合。此外，冯教授就物流园区规划建设工作中涉及到的国家发改委、商务部、财政部、科技部等相关中央部委政策进行了宣讲，重点介绍了商务部商贸物流示范城市项目等的评审工作。