中国物资储运协会会长

中国物流学会副会长

中物联物流园区专委会专家委员会主任

姜超峰

非常感谢大会对我的安排，让我讲一讲物流园区的运营、规划与管理。刚才几位专家已经从不同的角度讲到了物流园区的重要性、物流园区的宏观规划和物流园区运营企业的操作，以及我们电子商务企业对物流园区的新的设计模式，让我们很受鼓舞。

一、物流园区的运行和规划管理

今天，我们从这几个方面来讲一讲对物流园区的运行和规划管理的问题。

第一，物流园区出现的新形势。

首先，我们看一看物流园区面临的新形势。这个新形势就体现在经济增速的放缓。1—6月份的GDP增速、固定资产的投资以及货运量的增长，货运量去年增速12%，用电量有所减缓。

仓储业投资增速在加快。这个加速有点加快，我们过去不太清楚，今年查出来比较惊人。2012年，仓储业投资3120亿元，比上年增长28%。2013年1—6月，投资1765亿元的仓储投资，比上年同期增长37.8%。因为我们上半年铁路总投资才1791亿元，我们仅次于铁路的投资，所以这个增长速度特别的快，超过全国投资增速17.8个百分点。但是，物流园区的建设，现在还遇到一个最大的制约，就是土地指标的制约，现在都在等米下锅，等土地指标。

物流园区面临的一些运营的问题。这个问题主要表现在成本上升，因为我们投资回报压力比较大，土地收储、整理量都在增加，园区负债较多，包括政府开办的园区负债较多。另外，招商难，投资者鱼龙混杂、关系盘根错节、土地寻租不可阻挡。因为一个城市、一个地区的土地指标是有限的，但是我们经常可以看到，这些园区指标被某一些行业或者某一些企业垄断，你要想从政府拿到不可能，但是从企业还有可能拿到，这是一个转变的过程。

持续盈利能力较弱，因为管委会的经济属性和行政属性，存在双重属性，一旦地卖完了，管委会的经济属性在什么地方？所以，我们很难看到今后的发展情况。

另外，我们的物流园区基本上都在孤岛运营。大家没有联网，没有形成一个网络。

现在有关物流园区的一些指标，我们在统计和分析的时候经常碰到一些问题，就是规划的占地面积和实地的占地面积两者之间有重大的差别。有的物流园区规划面积100平方公里，但是实际占地面积1平方公里都不到，这就是规划和实际的差别。另外，规划投资和实际投资。土地投资强度，就是容积率和建筑密度。再有，土地投资的强度，也就是单位面积和土地投资额，每亩地投资多少钱。投资土地物流强度的指标，就是单位面积土地的货物的吞吐量，在一年之内的货物吞吐量。另外，土地的利用效率，这个利用效率包括在单位面积的土地投资的产出的比例。还有其他一些财务指标，比如说业务收入指标、利润指标、税收指标和增长率指标等等，这是有关我们评价物流园区的一些重要指标。

但是，不管怎么说，物流园区仍然被高度重视，主要表现在各地方政府在制定本地发展规划的时候，都把物流园区规划放在重要的位置。根据一项针对银行行长的投资意愿的调查，这是去年年底做的调查，对各大银行的投资意愿的调查。52%的银行家愿意把物流作为重点投资领域，排在投资意愿的第二位。园区成为资本保值最优选择，现在如果货币不断贬值的话，你用什么保值？用管理保值和用土地去保值，比较起来用土地保值还比较靠谱。物流园区的投资人也更为广泛，有煤老板、房产商、钢铁企业、商贸企业、电子商务企业、快递企业、物流企业、港口企业、航空企业、铁路企业、政府等等。刚才潘总已经讲到了，电商企业投资物流园区，我觉得是有道理的。另外，规划的科学性、合理性有所增强，用地面积接近实际需要，外资工业地产企业投资在在增加。

大家非常感兴趣的就是“菜鸟计划”。那么，“菜鸟计划”为什么让全国引起了对物流的一股新热潮？“菜鸟计划”公布的那一天，股价连涨三天，连涨停三天，为什么？就是因为这个要跟物流园区挂钩了。表明什么？表明物流节点成为电商发展的第一要务，就是物流中心或者物流节点。现在制约电商发展的主要因素就是物流节点的问题。

第二，新形势对物流园区的新要求。物流园区融入更大的物流体系，国际物流、港口物流、铁路物流、城市物流、农业物流等等，成为城市经济的组成部分，成为各级政府吸引投资、繁荣经济的条件。快速、准确、安全、功能多、多式联运。集约节约使用土地，集散功能增强、建筑标准提高、品牌化运营，所以刚才京东商城的同志介绍，他们为什么引起了重视，我们传化物流为什么引起了重视？主要是品牌起到了重要的作用。另外，物流园区需要科学布局、标准化运作。刚才普洛斯也讲到了选址问题，潘总也讲了选址问题，这些都是科学布局的问题。选址、定位、功能、信息、服务范围、联网都是我们下一步要研究的重要内容。另外，物流园区还存在一个问题，就是现在物流企业多了，要招哪些商？我觉得物流园区现在进入了一个选择性招商和功能性招商的阶段，不是什么物流企业都可以来的，一定要根据物流园区的功能和定位来选择性招商和功能性招商，让你的功能更加齐全。

第三，物流园区的规划。这个规划我们就不再多说，过去已经说了很多了。但是，在规划里面一定要考虑的是物流环境，物流环境里面要考虑到的是交通的条件，我们一直提倡物流园区一定要两种以上交通方式连接，这个物流园区才是合理的或者科学的，现在我们把它定义为高速路出口或者是铁路货场、空运货场以及水运码头的5公里范围之内。超过5公里，公路的两边就会出现很多新的建筑，让我们的物流园区不能发挥作用。另外，地形地貌、物流流向和流量等等我们都不再说了。下面就是与周边园区的竞合关系。另外，还要考虑经济环境，这个经济环境包括  的经济总量和增长速度，变量比较大。人口数量和质量、社会工资、零售总额、产业构成和规模，涉及到了物流规划和产业规划相结合的问题。还要考虑到定位，要考虑到服务对象是供向物流还是销向物流，供向物流和售向物流，决定你的设施设备结构。刚才潘总讲了，它的结构就是销向物流结构，供向物流要考虑原材料。另外，我们服务的区域，决定的因素是综合成本和购买力，主要功能是仓储、集散、加工、运输配送、电子商务、融资，作为主要收入来源。然后空间布局，包括总体布局和园区内局。物流园区的分类，刚才我们朱司长已经介绍了我们国家物流园区的分类，实际上我们也是按照这个分类进行分析的，货运型、生产型、商贸型、综合型。物流园区的基本特点可以分为聚集区和集散中心。有基本仓储和运输设施，多种物流功能的整合，这是我们物流园区的前提条件。

刚才传化领导介绍了公路港的中心，下面给你们看几张图。日本东京货运卡车公路港的中心，作用发挥了四十年。大家可以看到，货运中心、仓储中心实际上是结合在一起的，是聚集在一个物流园区里面的。

英国的物流园区，大家可以看到，有数条铁路专线进入园区，它有一个环型的通道，可以到达园区的各个角落。

意大利的货运村，也可以看到，它是两种交通方式，它的斜对面就是机场，一条一条的都是铁路专线。

中储无锡的物流中心。

讲到物流园区的规划，我们着重考虑的是物流节点的网络，区域内各种节点的分布。节点当中的平面布局，包括功能分区，到网络平台，包括铁路专线等等，包括我们的库房设计，我们的设施设备。它的核心是功能设计，重点是有无瓶颈，这句话我想大家在设计的时候一定要提前考虑这个问题。就是说，我们这个园区很大，设计的功能很多，但是它的瓶颈有一个——大门，你这个大门只有一个的话，大门的宽度、大门的通过率，就决定了整个物流园区的功能有多大。所以，我觉得重点是要检查有没有瓶颈。

物流园区的规模，这个在王司长那儿拿到一个数据，2012年31个城市的数据，这个数据包括15个省会城市，2个副省级城市，14个地级市。平均每一个城市拥有的物流园区数量是16.6个，虽然叫物流园区，但是有可能是物流中心。平均每一个物流园区的占地面积是80.8万平方米，平均每个城市仓储建筑面积是195万平方米，平均每个园区拥有的库房量是2.26万平方米，平均每百亿GDP需要7.2万平方米的库房支撑，平均每百亿的商品零售总额需要17.5万平方米的仓库支撑，这就是从商务部统计数据里面分析出来的一个重要参数，这个参数可能各个城市不一样，因为货物的结构不一样、经济发展水平不一样，但是我们可以在这个基础上做一个增减。另外，国土资源部有一个统计，2011年全国341个国家级开发区，占地面积3544平方公里，平均每个占地10.4平方公里，建筑密度2928%，容积率0.83。工矿仓储用地占48.66%，住宅用地占13.79%，商服用地占19.04%，公共管理占3.43%。这个数据也可以作为我们一个城市，尤其是大型城市大型物流园区规划的参数。

另外，在规划当中我们应该注意的事项。比如服务标准的问题，标准不同成本也不同，因此收费也可以不同。服务流程，客户不同、货品不同，流程也是不同的。所以，我们要注意网络布局的问题，物流园区的地区分布与联网，要注重可行性报告，注重财务分析，注重风险分析。另外，我们要注重物流体系的规划，不仅仅是一个物流园区，这个物流园区要在整个城市的物流体系当中处于什么位置？包括我们的交通运输体系、物流节点的布局，专业多元、物流与各业联动、城市与农村、政策与法规、标准与规范、自营与外包、管理体系等等都需要在规划当中进行考虑。

第四，物流园区的运营与管理。土地是国家管理的，因此物流园区的开发主体涉及到政府、房地产开发商和运营企业，土地是政府规划引导、调控物流园区科学发展最有效的手段，土地的比较收益是一个原则。如果碰到经济增速放缓时，园区的财政政策要向那些提供更多税收的项目倾斜，但是我们呼吁在这个问题上，政府方面要网开一面，对物流园区进行低价的优惠政策。另外，还有一些土地增值的共享机制，园区拿到土地之后是低价拿到的，但是它要往外卖的时候，就影响了政府的收益问题，所以我们可以用土地增值的共享机制，我们有土地增值税等共享机制进行共享。另外，租地与出让的选择，我们现在很多地都已经是租地了，所以出让可能被慢慢的降低了一些。

这些是物流园区的主营业务，我们实际上可以开发更多的业务，一个物流园区里面有四、五十项业务，完全可以成为一个体系进行开发。

第五，物流园区平台的问题。物流园区是一个物流企业运营的平台，我们要建设平台性的企业。这个平台有几句话总结，就是为平台上的企业服务，服务产品化，产品标准化，流程信息化，信息可视化。这是我们对物流运营企业的一个总结。

另外，物流园区应该加快信息化的建设，刚才大家已经讲到了信息化的问题，我在这里就不重复了。但是我建议我们今后建立物流园区的话，一定要把这个平台建成集成平台，而这个平台是商贸与物流融合的平台，二者结合到一起建设。否则的话，我们建一个物流平台还要再建一个商贸平台，那么他们之间的数据转换就成为一个大问题了。

二、发展物流园区的建议

第一，抓规划。中国物流学会的第一次会议应该是可以追溯到九几年的时候，我当时提的建议就是抓物流园区、抓物流中心，一定要抓规划。

第二，抓标准，物流园区的建设标准、管理标准、绿色物流园区的标准，这三套标准应该抓一抓。

第三，要有措施。包括土地增值税的问题、土地买卖的问题。

第四，防风险。因为我们目前经济好转、大踏步的情况还没有看到，稳步增长可能有一些，但是我们这里有投资的风险，投资过大的话，投资回收期就会延长。

我就匆匆忙忙讲这么多，讲的不对的地方，大家批评指正，谢谢。