普洛斯投资管理中国有限公司高级副总裁 徐佳梅

尊敬的何会长、王司长、朱司长和各位领导、各位专家、物流业的同行们，大家上午好！首先，非常荣幸，也非常感谢物流协会给我们提供这么好的交流平台，能够在这么一个平台上面大家互动、交流、分享经验。

首先，非常抱歉，因为我们的首席运营官家里有一些急事，所以没有办法出席这次会议，他委托我来跟大家共同分享普洛斯在这十年来在物流园区运营管理上的一些经验。

普洛斯2003年进入中国市场，已经整整十年了。在这十年当中，应该说发展的非常快，在全国进行了良好的布点，每走到一个城市，很多地方政府，包括物流业的同行们都会问我，佳梅，普洛斯的运营管理到底有一些什么诀窍呢？你们有一些什么经验呢？我们说，其实我们的经验很简单，天时、地利、人和。接下去，我就会围绕着天时、地利、人和来展开我们的经验分享。

首先，天时。我们说，其实普洛斯进入中国市场的这十年，也是中国经济高速增长、物流市场快速发展的十年。大家从主要的GDP指标可以看到，在这十年当中，中国的GDP外需的增长，物流行业的发展也相当的快速。各地物流园区兴建，我们很多的物流业态也好，包括物流的产业集群发生了巨大的变化。正是这样的一个巨大变化，给了我们很多的商机。又由于国内消费的日益增长，大家知道，中国目前人均GDP水平在2012年突破了4000美金。这样一个人均收入的增长，其实是给整个物流业发展一个巨大的商机。正是因为巨大的内在市场的商机，其实也给了我们物流行业一个巨大的商机。

在物流行业的发展过程之中，其实众多的企业承担着高额的物流成本。我们做过统计，刚才很多专家都有提到，社会物流总费用在GDP占比中的百分比，这五年来仍旧高高排在17.8%的水平，远远的高于日本、美国、欧盟等发达国家。这样一个水平，导致了整体物流企业成本相当高。我们做了一些分析，主要有以下几点原因：

第一，现代化的物流设施严重缺乏。其实中国总量的仓储数字还是相当高的，5.5亿也好，6亿也好，但是在这些数据统计当中，真正的现代化的物流仓储有多少呢？其实不到20%，这是严重制约现代化物流发展的一个很重要的瓶颈。

第二，物流设施和技术的应用水平低下。我们的运输环节、整体资源利用率相当低，刚才徐董事长也提到了，运输占到整个物流环节的70%，空载率接近50%。这样的一些数据，其实导致了整体运输成本高，包括服务水准也很低。

第三，物流综合成本高。我相信这一点大家都有感触。其实物流分散各地，但是有没有一家集合的、整合性的平台呢？其实是很少的。

第四，供应链的运作管理，其实是有待提高的，运营管理的水平有待提高。正是由于这样的现状，高额的成本正在吞食着企业的利润。所以，普洛斯这十年来一直致力于设施网络平台的建设，致力于物流资源的整合，来实现社会综合成本的节约。

其实我们很高兴，无论是刚才朱司长也好，王司长也好，包括何会长的讲话，其实都可以看到，领导们的高瞻远瞩，我们已经有很多的政策在出台。集约化的政策、促进企业产业发展的政策，这些政策正是鼓励我们效率的提升、鼓励综合成本节约，提升整个设施的升级、提升专业化、提升资源的整合。

另外，轻资产化成为物流外包的一个趋势。所以，我们希望更多的企业专注在它的核心竞争力上面。我们会运用整个物流设施的升级和网络作为杠杆，来提升整个的效率，以及运输和仓储环节的综合节约成本，推动资源的整合，进一步节约整个物流的成本。

回顾一下普洛斯在中国发展十年来的一些重要节点，其实通过这些重要节点，大家都可以看到一些闪光的地方。我们进入中国市场是在2003年，第一个物流园区是跟苏州物流园区合作，目前也可以说是全国最大的综合性物流园区。我们在2005年、2006年、2007年一直不断的在进行网络的布点。其实大家都知道，网络是支撑整个物流运营的很重要的节点，所以其实普洛斯在这几年来一直在默默的耕耘着。2008年我们也可以很自豪的说，奥运唯一物流仓储提供商指定给了普洛斯。2009年普洛斯叫JLP，同时在新加坡主板上市，上市以后，大家知道，资金很重要。有了上市这样一个法宝，普洛斯聚集了更多的优惠资金进入到这个市场当中，我们能够更好的去服务整个市场，更好的去做这样的投资。同时，上市以后，我们可喜的看到，在上市发展的三年以来，普洛斯发生了翻天覆地的变化，无论是2001年和传化的合作，共同进行公路港设施平台的建设，包括我们把ACL53%的股权进行收购，和众多物流产业的合作等等，这些都体现了普洛斯在整个设施网络当中的平台作用。我们也很开心，经过三年的耕耘，普洛斯目前在中国市场上已经有33个城市、144个物流园区在运营管理。

很多人都会问，普洛斯具体的运营有一些什么样的诀窍呢？我们说，其实我们的定位很简单，我们是定位在物流园区的投资、运营、管理上，我们也希望通过这样一些专业化的服务，能够给我们更多的客户、更专业的、更集约的、更高效的服务，其实具体的总结下来，有以下五点：

第一，明确的园区定位。大家都很清楚，其实我国物流园区在各地相当多，但是做过统计，真正运营的物流园区，实际我们说运营比较好的物流园区，这个比例不到50%。其实最重要的一点，园区投资当初的定位有没有做好。明确的定位、良好的定位，是整个园区投资的第一步，也是迈出成功最重要的一步。

第二，普洛斯在进行整个物流园区投资的前期，我们都会做好很扎实、详尽的需求分析。因为我们良好的客户平台，因为我们扎实的整个市场研究的团队和外部的资源团队，对整个园区的市场分析、环境分析、需求分析，做一个良好的定位，通过这样的良好的定位、需求的分析。这样的话，你设计物流园区的时候就迈出了成功的第一步。所以我们很自豪，普洛斯的物流园区，我们在投资的时候、在建成的时候，甚至是刚刚开工的时候，可能已经有40%，甚至50%的客户需求被掌握在手里了。如果有这样的一个需求掌握在手里，在建成以后，甚至在运营管理以后，我们的出租率基本上都在90%以上，这是成功迈出的很重要的环节。

第三，不断优化的园区布局和园区设计。我相信待会儿京东的潘岩也会跟大家进行具体的介绍。园区的布局对园区的发展相当重要。如何进行好的布局，如何提升综合的土地利用率、土地的集约率，包括我的园区设计。

第四，严格的品质要求。我们建立的园区不是十年运营的园区、不是二十年运营的园区，我们希望我们建立的园区，是三十年、五十年都扎实牢固的园区。所以，一个园区很重要的品质管理，在我们整个运营管理当中是一个很重要的环境。所以，普洛斯在整个品质方面，不仅从前期、中期的施工管理，到后期的运营管理，一系列的品质，我们都希望达到最优、最佳。

第五，追求卓越的运营管理体系。因为园区的运营管理，你投资好了、建设好了，但是你是不是运营好了？所以，即便是有一整套完整的、高效的运营管理体系，也是这个园区运营管理很重要的一个话题。

所以，很开心、也很荣幸，经过十年的发展，我们目前已经进入33个城市，总建筑面积约1500万平方米，我们在全国已经完工的面积达到760万平米，建立的园区有140个。

其次，地利。刚才谈到了天时，正是因为这样的天时，我们有这样的网络，接下来跟大家谈一谈地利。

第一，网络资源是企业运营管理、园区运营管理很重要的环节。我举一个简单的例子，来跟大家分享一下。我们的地利、我们高效的网络，如何去跟客户联合，如何去整合资源。

我相信大家都知道德邦，德邦是中国领先的中国物流服务商，目前在全国发展的相当快，德邦其实也是我们普洛斯很重要的一个客户。它是从2007年开始跟普洛斯有良好的互动，其实德邦的老总曾经在一次媒体采访过程当中提到，德邦的成功具有三个要素：安全、快速和普洛斯。我们很高兴，德邦给了我们这么高的一个荣誉。大家也可以看到，德邦的发展也是伴随着普洛斯快速网络布局的发展。到目前为止，德邦在我们的园区当中已经做了28万平方米，成为了遍布全球的物流园区，在整个市场占有率当中达到4.3%的百分比。其实这样的例子比比皆是，我这里只是以德邦做一个小小的例子。

第二，园区平台建设。有了网络、有了资源，最重要的是什么？我相信大家在今天整个会议当中，包括上午的会议当中，一直提到的、一直听到的是什么？平台，对吧？这是一个趋势。所以，普洛斯也是在整个趋势当中占领先机，所以普洛斯以设施平台为中心，联合相关的物流资源，为客户提供一体化的解决方案。无论是从专业的园区也好，我们举一个简单的例子，在成都我们有一个高新电子商务物流园区，所以在园区建设过程当中，一系列的专业化的园区建设，争取上下游资源的整合，结合需求形成规模，实现资源共享，这是相当重要的。另外，就是和运输资源的整合，比如刚才谈到的传化的公路港平台，通过这样的合作，我们共同帮助客户降低运输的成本。

第三，借助传统的物流的存量资源优势，打通上下游物流的整合。举一个很简单的例子，类似苏州的大型综合园区，通过这样的大规模、大型的资源的整合，来提升整体的效率，来优化整个的资源成本。

第四，与整个设施、设备提供商的联合，优化整个设施的标准，通过集团采购等一系列的举措，为进驻我们园区的客户降低整体的运营成本。

第五，我们也开发了一些优化中心选址的业务工具，通过联合业务公司、咨询公司，帮助客户提供更高效的运作效率，并降低物流成本。所以，我们希望在普洛斯这样的一个平台当中，能够做多方的整合。

其实，除了资源的整合以外，我们还要实现多方的共赢。我这里有一个图，大家可以看到，普洛斯在中间，我们是以效率、专业、实力、信任来进行的整个市场运营。最上面是地方政府，因为我们在地方做任何的投资，都离不开地方政府的支持，对地方政府来说，我们可以协助地方政府促进更多企业的入驻，来协助提升地区的经济效益。同时，地方政府面向物流企业，他们可以提供更多的政策支持，协助企业降低一些成本。

我们的客户是什么？我们把客户分成两大类，一种是终端客户，制造业和零售业企业，普洛斯为这些客户提供精细化的服务，协助他们获取地方政策上的支持，他们是对整个产业经济、地区经济做出贡献，其实地区的一些产业竞争，为地方提供很多就业机会。同时，众多的物流企业，除了应用普洛斯的平台以外，还为终端用户动态的提供很多数据，整合一些资源。这样的案例其实比比皆是，我这边只是做了一个简要的摘要，比如欧莱雅苏州的项目。苏州欧莱雅很早以前就在苏州和普洛斯有定制服务项目，全国欧莱雅的产品都是在这个园区当中或者这个厂区当中进行汇集、分拨，然后转送到各地区的，所以这个基地对整个苏州工业园区的经济做出了很大的贡献。我们希望通过这样的资源整合平台，来实现多方共赢，并不是单方的赢。我们通过多赢的解决方案来满足大家的需求。正是因为有了良好的定位、有了良好的选址、有了清晰的战略，所以我们赢得了全球700多家高知名的客户进入到普洛斯，跟普洛斯合作。

客户其实是企业重要的源泉。如何去把园区运营好，你是不是手里牢牢的抓住了客户的资源，你是不是了解客户的需求，这是很重要的。所以，普洛斯其实在园区运营当中提出的一个目标，就是我们要和客户共同的发展，这个共同的发展，无论是从我们提供的产品、我们的方案、我们的选址、我们的设计规划、我们的服务、我们的网络资源以外，我们还为客户提供更多的资源性的一些优势，包括更多的整合性的优势。这里面我只是准备的一些资料，让大家可以看到我们和客户的联合。

这里是客户给我们的一些评语，我们很高兴这么多客户在跟普洛斯合作的过程当中，给了很高的评价。我们有一位客户提到，选择普洛斯不仅由于我们优越的选址，还因为我们高品质的设施，能够满足他们业务的需要，是否能够满足他们在仓库改造等等一系列的服务。

大家曾经问过，普洛斯为什么能成功？它的竞争优势是什么？主要是三大点：集聚的潜力市场、出色的业务平台、一流的管理团队。

最后，人和。刚才已经跟大家介绍过了，天时、地利，那最重要的是人和，对吧？所有的整合，其实是需要人来实现的。所以，普洛斯有一支经验丰富、业务出色的管理团队。正是这样的管理团队，使得普洛斯能够在这十年来，在中国取得了一些小小的成就。我们说我们最宝贵的资产，就是公司最重要的人力资源。所以，普洛斯在实际的企业运营管理当中，相当重视人力的培养，相当重视人力资源的提升和人力资源的保有。

大家有兴趣的话，其实可以看一下我们的年报，我们的年报是把我们全球所有员工的照片在年报当中显现。曾经有一个记者跟我提到，他很感动，因为看到这个照片，他可以得到这个公司是怎么去管理人的、是怎么重视人的。

这是一些照片，我们说我们的团队是一个有朝气的团队，是大家一起希望共赢的团队，正是因为这个团队，才使得普洛斯在今天取得了这样的成就。

正是因为这个团队，使得普洛斯也赢得了业界的一些声誉，这是只是举一些简单的例子，可以跟大家分享。比如说我们取得的连续六年的大奖。这次2013年的评比，我们无论是中国、亚洲，在工业仓储设施，甚至是在整个发展商这一块，普洛斯都是第一的，这是普洛斯有史以来最佳的评价。我们很开心，其实所有这些荣誉也好，都是和我们在座的领导、我们的协会，大家的支持分不开的。

其实在做整个运营的过程当中，我们一直有一个使命，我们的使命是什么？我们说是对一个社会长期的承诺——爱。因为我们觉得在哪里投资就需要在哪里回馈，所以普洛斯一直致力于履行对社会的承诺，我们在2006年的时候，就提出来，在每个地区，每投资1平米的物业，我们要在希望小学建设当中捐1块钱。到目前为止，我们已经捐了10所希望小学，建成了7所，已经建立了5000多平米的教育设施，社会学生超过了2800万。其实普洛斯不仅重视在硬件上的提升，我们更重视在软件上的提升。在今年的8月份，也就是前两天，我们把我们建成的7所希望小学的优秀的老师汇聚到了上海，进行了系统的培训，我们希望通过这样的系统培训，能够提升整个教育的软组织，提升老师的教学素质，回来去反馈到我们的教学当中，去真正的帮助我们的教育事业。所以，其实这个不是普洛斯一家需要做的，我们希望联合整个平台，联合在座的各位，进入到这个平台当中，把我们的资源整合起来，共同去帮助大家。

另外，我们还有一个使命。我们是一个开放的平台，我们希望联合所有的资源、社会的资源、在座的资源，我们共同的去做整个集约化的东西，做整个平台，来提升中国的物流供应链的效率。所以，刚才徐总也提到，谈话也是有这样的一个辐射效应，去联合大家，普洛斯是一个开放的平台，我们希望在座的各位，无论是有资源的也好，或者说有客户的也好，你们都可以跟普洛斯联系，让我们共同的去整合，共同的去运作，把这个饼做大、做强。

最后，预祝2013年物流园区工作年会圆满成功，也非常感谢协会给我们这样的平台，谢谢大家。